注冊會計(jì)師投資性房地產(chǎn)問答題每日一練(2019.04.24)

甲公司2013年至2018年發(fā)生以下交易或事項(xiàng)：2013年12月31日購入一棟辦公樓，實(shí)際取得成本為6000萬元。該辦公樓預(yù)計(jì)使用年限為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為零，采用年限平均法計(jì)提折舊。因公司遷址，2016年6月30日甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議。該協(xié)議約定：甲公司將上述辦公樓采用經(jīng)營租賃方式出租給乙公司，租賃期開始日為協(xié)議簽訂日，租期2年，年租金300萬元，每半年支付一次。租賃協(xié)議簽訂日該辦公樓的公允價(jià)值為5600萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2016年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為4400萬元；2017年12月31日，該辦公樓的公允價(jià)值為4200萬元；2018年6月30日，租賃期滿，甲公司將投資性房地產(chǎn)收回后直接對外出售，售價(jià)為4000萬元。假定不考慮相關(guān)稅費(fèi)。
要求：（1）確定投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日。
（2）計(jì)算該辦公樓2016年應(yīng)計(jì)提的折舊額。
（3）編制租賃期開始日的會計(jì)分錄。
（4）編制2016年取得租金收入時(shí)的會計(jì)分錄。
（5）計(jì)算上述交易或事項(xiàng)對甲公司2016年度營業(yè)利潤的影響金額。
（6）編制2018年6月30日出售投資性房地產(chǎn)的會計(jì)分錄。

甲公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2013年發(fā)生有關(guān)房地產(chǎn)投資的業(yè)務(wù)如下。（1）1月1日購入一塊土地，并開始在其上建造一棟用于對外出租的寫字樓，購入當(dāng)日董事會即作出完工后對外出租的書面決議，但尚未簽訂租賃合同。該項(xiàng)土地購買價(jià)款為1200萬元。為購建寫字樓占用了去年借入的一項(xiàng)專門借款，該項(xiàng)借款年利息為800萬元；本期發(fā)生建造成本2400萬元，除此之外建造過程中發(fā)生非正常損失25萬元。當(dāng)年末該辦公樓完成建造。（2）2月20日外購一棟寫字樓，購買價(jià)款為7200萬元，該項(xiàng)寫字樓共18層，甲公司將1至12層對外出租，用作商務(wù)辦公樓，當(dāng)日簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為3月1日，按月收取租金；將13-18層開設(shè)一家商務(wù)賓館并自行經(jīng)營。假設(shè)商務(wù)辦公樓整體的公允價(jià)值為4200萬元，商務(wù)賓館整體公允價(jià)值為3800萬元，商務(wù)辦公樓的月租金平均為每層1.5萬元。該項(xiàng)寫字樓預(yù)計(jì)使用壽命為20年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。
（3）6月30日將租賃期屆滿的一棟辦公樓出售，取得價(jià)款4500萬元存入銀行。此辦公樓系2010年7月1日開發(fā)完成并對外出租，租期3年，每年租金100萬元。此辦公樓建造成本為2000萬元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為0。至出售時(shí)未對此辦公樓計(jì)提減值。假定甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，并按照年限平均法計(jì)提折舊或攤銷，不考慮商務(wù)賓館當(dāng)年的收入等其他因素。
要求（金額以萬元為單位）：（1）根據(jù)資料（1），判斷外購的土地、自建的辦公樓是否屬于投資性房地產(chǎn)，并說明理由；
（2）根據(jù)資料（2），判斷商務(wù)辦公樓和商務(wù)賓館是否作為投資性房地產(chǎn)核算，并說明理由；
（3）根據(jù)資料（1）、（2），計(jì)算甲公司上述業(yè)務(wù)中所涉及的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值；
（4）根據(jù)資料（3），編制甲公司出售辦公樓的相關(guān)會計(jì)分錄；
（5）根據(jù)以上資料，計(jì)算上述業(yè)務(wù)對甲公司2013年損益的影響金額。

甲股份有限公司（以下簡稱甲公司）為非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生的有關(guān)投資性房地產(chǎn)的資料如下：
（1）甲公司將所持有的原作為固定資產(chǎn)核算的寫字樓經(jīng)營租賃給乙公司，租賃期為1年，年租金為300萬元，租金于年末結(jié)清。租賃期開始日為2010年1月1日。租賃期間，由甲公司提供該寫字樓的日常維護(hù)。該寫字樓的原造價(jià)為3000萬元，使用壽命30年，采用年限平均法計(jì)提折舊，預(yù)計(jì)凈殘值為零，已計(jì)提折舊1000萬元。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)核算。
（2）2010年12月，該辦公樓發(fā)生減值跡象，經(jīng)減值測試，其可收回金額為1600萬元；2010年共發(fā)生日常維護(hù)費(fèi)用40萬元，均以銀行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入銀行。
（3）2011年1月1日，甲企業(yè)決定于當(dāng)日開始對該寫字樓進(jìn)行重新裝修，裝修完成后將繼續(xù)用于經(jīng)營租賃。
（4）2011年4月20日，甲企業(yè)與丙公司簽訂經(jīng)營租賃合同，約定自2011年7月1日起將寫字樓出租給丙公司。租賃期為2年，年租金為500萬元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，該寫字樓再開發(fā)完成，共發(fā)生符合資本化條件的支出200萬元，均以銀行存款支付。開發(fā)完成后發(fā)現(xiàn)甲公司當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場比較成熟、公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，于是將該寫字樓的后續(xù)計(jì)量模式由成本模式變?yōu)楣蕛r(jià)值模式，當(dāng)日的公允價(jià)值為2500萬元。
（6）2011年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為2700萬元。
（7）假定不考慮其他條件，甲公司按凈利潤的10％計(jì)提盈余公積。
要求：
（1）編制2010年1月1日甲企業(yè)出租寫字樓的有關(guān)會計(jì)分錄。
（2）編制2010年12月31日該投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計(jì)分錄。
（3）編制2011年1月1日該投資性房地產(chǎn)的會計(jì)分錄。
（4）編制2011年6月30日該投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計(jì)分錄。
（5）編制2011年12月31日該投資性房地產(chǎn)的有關(guān)會計(jì)分錄。

2011年12月10日，甲公司與乙公司簽訂了一項(xiàng)租賃協(xié)議，將一棟經(jīng)營管理用寫字樓出租給乙公司，租賃期為3年，租賃期開始日為2011年12月31日，年租金為480萬元，于次年起每年年初收取。相關(guān)資料如下：（1）2011年12月31日，甲公司將該寫字樓停止自用，準(zhǔn)備出租給乙公司，擬采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該寫字樓于2007年12月31日達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時(shí)的賬面原價(jià)為3940萬元，預(yù)計(jì)使用年限為50年，預(yù)計(jì)凈殘值為40萬元，采用年限平均法計(jì)提折舊。
（2）2012年1月1日，預(yù)收當(dāng)年租金480萬元，款項(xiàng)已收存銀行。甲公司按月將租金收入確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本。
（3）2013年12月31日，甲公司考慮到所在城市存在活躍的房地產(chǎn)市場，并且能夠合理估計(jì)該寫字樓的公允價(jià)值，為提供更相關(guān)的會計(jì)信息，將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式，當(dāng)日，該寫字樓的公允價(jià)值為4472萬元。
（4）2014年12月31日，該寫字樓的公允價(jià)值為4550萬元。
（5）2015年1月1日，租賃合同到期，甲公司為解決資金周轉(zhuǎn)困難，將該寫字樓出售給丙企業(yè)，價(jià)款為4600萬元，款項(xiàng)已收存銀行。甲公司按凈利潤的10%提取法定盈余公積，不考慮其他因素。
要求：（1）編制甲公司2011年12月31日將該寫字樓轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計(jì)分錄。
（2）編制甲公司2012年1月1日收取租金、1月31日確認(rèn)租金收入和結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)成本的會計(jì)分錄。
（3）編制甲公司2013年12月31日將該投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量由成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式的相關(guān)會計(jì)分錄。
（4）編制甲公司2014年12月31日確認(rèn)公允價(jià)值變動損益的相關(guān)會計(jì)分錄。
（5）編制甲公司2015年1月1日處置該投資性房地產(chǎn)時(shí)的相關(guān)會計(jì)分錄。（采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)應(yīng)寫出必要的明細(xì)科目）

甲股份有限公司(以下簡稱甲公司)為增值稅一般納稅企業(yè)，適用的增值稅稅率為17%，不考慮除增值稅以外的其他稅費(fèi)。甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲公司有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)資料如下：
(1)2011年12月，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議，將辦公大樓經(jīng)營租賃給乙公司，租賃期為1年，年租金為300萬元，租金于每年年末結(jié)清。辦公大樓的原價(jià)為2450萬元，累計(jì)折舊為160萬元。租賃期開始日為2011年12月31日。該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得。
(2)與該辦公大樓同類的房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為2500萬元，2012年年末的公允價(jià)值為2600萬元。
(3)2013年1月1日，甲公司與乙公司達(dá)成協(xié)議，甲公司以該項(xiàng)辦公大樓與乙公司持有的一項(xiàng)交易目的的股票投資和一批庫存商品交換。
在交換日，該項(xiàng)辦公樓的公允價(jià)值為2550萬元;乙公司持有的交易目的的股權(quán)投資的公允價(jià)值為1100萬元，乙公司用于交換的庫存商品的不含稅計(jì)稅價(jià)格為900萬元，其包含增值稅的公允價(jià)值為1053萬元，乙公司另支付銀行存款397萬元(包含補(bǔ)價(jià)550萬元，以及增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額153萬元)，假定該交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。甲公司將換入的股權(quán)投資作為可供出售金融資產(chǎn)持有，將換入的商品作為庫存商品管理。
<1>、自用辦公大樓轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)是否影響收益，并說明原因;若影響，計(jì)算收益影響金額。
<2>、計(jì)算2013年1月1日發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換對損益的影響額。