房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理問答題每日一練(2020.04.25)

(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?
(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?

計(jì)算題：
某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價(jià)的30%，余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為20年。問：
(1)該家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?
(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?