某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡,于2000年9月1日開工,2002年3月1日建成投入使用;該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓,用途為商業(yè),土地使用年限為40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請(qǐng)兩年期的抵押貸款,委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。
采用成本法估價(jià),計(jì)算該建筑物折舊時(shí),確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()。
A.按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計(jì)算
B.按建筑物耐用年限計(jì)算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計(jì)算
D.按建筑物已使用年限計(jì)算
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某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修,經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房,由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建,建筑面積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)
該公司委托評(píng)估應(yīng)選擇()。
A.房地產(chǎn)管理部門
B.資產(chǎn)管理部門
C.有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.驗(yàn)資機(jī)構(gòu)
某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修,經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房,由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建,建筑面積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓。現(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)
評(píng)估時(shí)依據(jù)的建筑面積應(yīng)為()。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三個(gè)面積都不行
某公司擁有一棟舊寫字樓,《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為460m2。因年久失修,經(jīng)房屋鑒定部門鑒定為危房,由上級(jí)總公司批準(zhǔn)翻建,建筑面積可增至600m2,該公司認(rèn)為建600m2經(jīng)濟(jì)上不合算,擅自建成建筑面積1000m2的寫字樓?,F(xiàn)該公司欲以該新建寫字樓投資入股與外商成立合資企業(yè),擬請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該寫字樓進(jìn)行估價(jià)
能否翻建的最終批準(zhǔn)權(quán)在()。
A.政府房地產(chǎn)管理部門
B.政府規(guī)劃管理部門
C.政府土地管理部門
D.上級(jí)總公司
2006年4月,某開發(fā)商在從事一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期拆遷工作中,要拆除某產(chǎn)權(quán)人的一套建筑面積160㎡的磚混住宅房屋,雙方協(xié)議以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式予以補(bǔ)償,經(jīng)評(píng)估確認(rèn)補(bǔ)償單價(jià)為3200元/㎡;2006年8月開發(fā)商以附近小區(qū)一套156㎡建筑面積的鋼混住宅現(xiàn)房與之調(diào)換補(bǔ)償,該房屋2006年8月市價(jià)為3600元/㎡,當(dāng)時(shí)雙方辦理了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換手續(xù)
2年之后,上級(jí)令甲公司出售寫字樓,這期間寫字樓市場價(jià)格在取得價(jià)格上漲10%,不考慮銷售稅費(fèi),設(shè)此時(shí)該寫字樓的售價(jià)為P,在正常的市場條件下,P最可能的取值為()。
A.P小于4100萬元
B.P等于4100萬元
C.P大于4100萬元
D.無法確定
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李某有一處房產(chǎn),其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積300m2,用途為住宅,土地為出讓使用權(quán),土地使用期限至2060年9月30日。李某于2009年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營,于2009年6月以3000元/m2的價(jià)格將其賣給張某。由于融資的需要,張某于2010年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,估價(jià)結(jié)果為2300元/m2。請(qǐng)問:1.張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?2.2011年7月該房屋被列入征收范圍,國有土地上房屋征收決定公告頒發(fā)日為2011年7月30日,乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受征收人委托進(jìn)行國有土地上房屋征收估價(jià),估價(jià)結(jié)果為2800元/m2。張某認(rèn)為該估價(jià)結(jié)果偏低,因2011年4月征收的鄰近商鋪的補(bǔ)償單價(jià)為4000元/m2。你認(rèn)為應(yīng)如何解釋該估價(jià)結(jié)果的合理性?
該工廠若將該兩幢房屋投?;馂?zāi)險(xiǎn),則為保險(xiǎn)目的評(píng)估的價(jià)值應(yīng)為()
某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù),估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料,該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年6月通過出讓取得,2002年6月開始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅金和期望利潤,并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí),認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場情況,為此,在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡.請(qǐng)問:1.估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?2.在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?
法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價(jià)款除按法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?,全部用于償還銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。請(qǐng)問:1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?2.拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定?如何確定?3.乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?4.該辦公樓有租約,在價(jià)值時(shí)點(diǎn)租約未到期,在評(píng)估時(shí)是否考慮租約影響?
某市舊城改造需對(duì)某沿街房屋進(jìn)行國有土地上房屋征收,房屋征收部門張貼了房屋征收決定公告,房地產(chǎn)管理部門公示了有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名單。某被征收人見到公示名單后,前往其中一家估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢,假如你作為該估價(jià)機(jī)構(gòu)的一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師,在接待該被征收人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。請(qǐng)問:1.你所在的估價(jià)機(jī)構(gòu)通過什么途徑獲取委托后才能出具國有土地上房屋征收評(píng)估報(bào)告?2.你應(yīng)如何確定該被征收房屋的用途?
甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行國有土地上房屋征收評(píng)估,酒樓業(yè)主不配合征收工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)房屋征收部門提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。請(qǐng)問:1.針對(duì)該類國有土地上房屋征收評(píng)估,在估價(jià)程序上應(yīng)注意哪些環(huán)節(jié)?2.裝修補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)如何確定?3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目,雙方各出資1000萬元,經(jīng)葶收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完,銷售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000m2,售價(jià)3000元/m2,銷售稅費(fèi)為售價(jià)的7%。銷售過程中,乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友,向甲提出先掛賬,雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目在短期內(nèi)銷售完成,實(shí)際銷售費(fèi)用與預(yù)提的銷售費(fèi)用相符,實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元,現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬元的房屋,故乙實(shí)得1351.05萬元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬元,故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元,自己應(yīng)分得1368.55萬元。若不考慮所得稅因素,誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?
該宗房地產(chǎn)第14年的凈收益為()萬元。
(改錯(cuò)題)在一成片開發(fā)小區(qū)內(nèi),某副食商場被拆除,拆除時(shí)的狀況為:建筑面積420m2,磚混結(jié)構(gòu),用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區(qū)建成后商業(yè)設(shè)施的配套水平,該商場與開發(fā)商議定,小區(qū)建成后,在償還商場原建筑面積的基礎(chǔ)上再給該商場增加建筑面積280m2。與原建筑面積相等部分按結(jié)構(gòu)差價(jià)結(jié)算,新增加的建筑面積部分按建造成本計(jì)算,地價(jià)按小區(qū)全部建筑面積平均分?jǐn)?,建造費(fèi)用不計(jì)利息。以上價(jià)款由商場支付,產(chǎn)權(quán)歸商場所有。兩年后,小區(qū)建成,其建筑密度為60%,容積率為2.5,開發(fā)商按合同規(guī)定,交付給商場總建筑面積為700m2的鋼混結(jié)構(gòu)商業(yè)用房,并要求該商場據(jù)合同結(jié)算差價(jià)。據(jù)調(diào)查,該市同類磚混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元,與同類鋼混結(jié)構(gòu)房屋的建造成本比率為1:1.4,該小區(qū)地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場財(cái)務(wù)人員按下列方法計(jì)算應(yīng)付款項(xiàng):1.結(jié)構(gòu)差價(jià)920×(1+1.4)×700-1545600(元)=154.56(萬元)2.新增建筑面積成本920×1.4×700-901600=90.16(萬元)3.補(bǔ)交地價(jià)款1800/60%×700=2100000=210(萬元)
規(guī)劃區(qū)邊緣的房地產(chǎn),雖然該房地產(chǎn)所處位置較偏遠(yuǎn),但這個(gè)方向是該城市居住社區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向,具有良好的升值空間。目前,該地區(qū)商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)是1500元/m2,居住用地的基準(zhǔn)地價(jià)是700元/m2。該房地產(chǎn)為一棟已建成的三層獨(dú)體小樓,磚混結(jié)構(gòu),緊鄰一條規(guī)劃商業(yè)街,建筑面積500m2。李某擬購入后將一層作為商業(yè)用房出租或自營,二、三層樓用于居住。賣家要價(jià)60萬元。李某為摸清該房地產(chǎn)市場價(jià)格,委托一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了評(píng)估。請(qǐng)問:房地產(chǎn)估價(jià)師在接受委托后,在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況?