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問答題某商場的土地使用年限從1994年5月31日起40年，商場共有兩層，每層建筑面積為2000平方米，可出租面積占建筑面積的60%。一層已經于1996年5月31日出租，租期5年，月租金為180元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/平方米、120元/平方米，出租費用為租金的20%。折現(xiàn)率為10%。試估算該房地產1998年5月31日出售時的總價格。

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1.問答題某在建工程開工于2001年3月1日，用地面積為2000平方米，建筑容積率為5.1，用途為公寓。土地使用權年限從2001年3月1日起50年。土地取得費為樓面地價1000元/平方米，該公寓正常建設期為2年，建造費用為2500元/建筑平方米，到2001年9月1日已經投入預計建設費用的45%。估計該公寓開發(fā)項目可以按期完成，建成后出租的租金預計為80元/建筑平方米〃月，可出租面積為總建筑面積的65%，正常出租率為80%，出租經營費用為收入的30%。購買該在建工程應交納稅費為購買價格的4%。試估算該在建工程2001年9月1日的價格。折現(xiàn)率為10%。

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2.問答題某房地產的土地面積1000平方米，建筑面積2000平方米。土地于1994年10月1日通過有償出讓方式以1000元/平方米的價格取得，使用權年限為50年。建筑物為鋼筋混凝土結構，于1995年10月1日建成使用，建筑造價為800元/建筑平方米。1999年10月1日與該房地產地段及用途相似、使用權年限為50年的土地的價格為1100元/平方米，該類房屋的重置成本為900元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為6%，試估算該房地產1999年10月1日的總價格。

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3.問答題某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為50年，實際已經使用8年。經過調查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該類建筑物的建造成本800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60%，第二年投入建造成本的40%），管理費用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，已經使用2年；設備部分的重置成本為110萬元，平均壽命為10年，已經使用8年。假設殘值率為零，試計算該建筑物的折舊（貶值）總額。

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4.問答題某房地產2001年10月的年凈收益為300萬元，預測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年10月轉售時的價格預計比2001年10月上漲10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的6%。若該類房地產的投資收益率為9%，試測算該房地產2001年10月的價格。

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5.問答題假定某市政府將于2000年2月1 日公開拍賣一宗土地，規(guī)劃用途為住宅，土地面積 5000平方米，容積率限定為4，土地使用權70年，某開發(fā)商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發(fā)，施工期為2年，建筑投資均勻投入。建筑成本為1500元/平方米，專業(yè)費為建筑成本的6%，開發(fā)商的目標利潤為成本的15%，有關稅費為樓價的5%，折現(xiàn)率為10%，工程完工后每平方米售價5500元，估計一年內售完。開發(fā)商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。

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